Dit is de betekenis van hypothecair krediet

Een zakelijk hypothecair krediet is een lening waarbij het vastgoed van het bedrijf als onderpand dient voor de lening. Een hypothecair krediet wordt ook wel een zakelijke- of bedrijfshypotheek genoemd. Je kunt een hypothecair krediet aanvragen als je een bedrijfspand wil kopen, verbouwen of herfinancieren.

Let bij het afsluiten van een hypothecair krediet niet alleen op de rente, maar ook op de flexibiliteit van aflossingen en voorwaarden bij tussentijds wijzigen.

• Carine
• Business Controller

Het bedrag dat kan worden geleend voor het bedrijfspand, is afhankelijk van de waarde van het vastgoed dat als onderpand wordt gebruikt. De rente van een zakelijke hypotheek kan hoger zijn dan de hypotheekrente op een woning. Dat komt omdat er bij hypothecair krediet een zogenaamde risico-opslag bovenop de hypotheekrente wordt gezet. Hoe hoog deze is, is per bedrijfssituatie verschillend. 

Een zakelijk hypothecair krediet kan aantrekkelijk zijn voor bedrijven, omdat het hen in staat stelt om kapitaal vrij te maken dat anders vast zou zitten in het vastgoed van het bedrijf. Het kan ook worden gebruikt om bedrijfsuitbreiding te financieren of om werkkapitaal te verkrijgen voor zakelijke doeleinden.

Waarom een hypothecair krediet?

Een zakelijke hypotheek kan aantrekkelijk zijn voor ondernemers die willen investeren in hun eigen vastgoed. Dit zijn de grootste voordelen:

1. Vermogensopbouw: stoppen met huur betalen en investeren in je toekomst

Huren voelt misschien als de makkelijke optie: geen grote investering, geen zorgen over onderhoud en je kunt relatief eenvoudig verhuizen als je bedrijf groeit. Maar op lange termijn is het financieel minder aantrekkelijk. Als je een bedrijfspand huurt, ben je in feite andermans hypotheek aan het afbetalen. Elke maand dat je huur overmaakt, bouwt je verhuurder eigen vermogen op – en jij niet. Koop je een pand met een hypothecair krediet? Dan werkt elke aflossing in jouw voordeel.

Bovendien kan vastgoed in waarde stijgen. Dat betekent dat je pand over een aantal jaar misschien veel meer waard is dan toen je het kocht. En als je het dan verkoopt? Dan pluk jij daar de vruchten van, in plaats van je huisbaas.

2. Lagere maandlasten dan huren: bespaar op de lange termijn

Veel ondernemers denken dat kopen duurder is dan huren. Dat hangt af van de situatie, maar vaak is het tegenovergestelde waar. Bij een zakelijke hypotheek betaal je rente en aflossing, maar vaak is dat nog steeds lager dan een huurbedrag voor een vergelijkbaar pand. Huurprijzen stijgen jaarlijks – zeker in gewilde gebieden – terwijl je bij een zakelijke hypotheek meer grip hebt op je maandlasten.

Een rekenvoorbeeld: Je huurt een bedrijfspand voor €3.500 per maand. Als je een vergelijkbaar pand koopt met een hypothecair krediet van €500.000 en een rente van 5% met een looptijd van 20 jaar, dan betaal je ongeveer €3.300 per maand. Dat is al €200 goedkoper, en dan bouw je ook nog eigen vermogen op.

3. Kapitaal vrijmaken: herfinanciering als slimme cashflow-strategie

Een bedrijf runnen kost geld. Werkkapitaal, investeringen, marketing, salarissen – je hebt genoeg uitgaven. Maar wist je dat je vastgoed een extra bron van liquiditeit kan zijn? Als je al een bedrijfspand hebt met een lage hypotheek of dat (bijna) is afbetaald, kun je het pand herfinancieren om kapitaal vrij te maken. Dat betekent dat je een nieuwe hypotheek afsluit en daarmee geld uit de overwaarde van je pand haalt. Dit kapitaal kun je vervolgens gebruiken voor:

• Uitbreiding van je bedrijf: Een extra vestiging, nieuwe apparatuur of een groter team.
• Investeringen: Bijvoorbeeld in innovatie, marketing of internationale groei.
• Werkkapitaal: Om tijdelijk een cashflowgat te overbruggen zonder dure kortlopende leningen.

Banken en financiers kijken bij herfinanciering vooral naar de marktwaarde van je pand en de winstgevendheid van je bedrijf. Heb je voldoende overwaarde en een gezonde financiële positie? Dan kan herfinanciering een slimme manier zijn om je groeiambities waar te maken.

4. Fiscale voordelen: de Belastingdienst helpt een handje

Oké, ‘de Belastingdienst helpt’ klinkt misschien als een tegenstrijdigheid, maar bij een hypothecair krediet kun je wél profiteren van belastingvoordelen.

• Renteaftrek: De rente die je betaalt over je zakelijke hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Dat betekent dat je minder belasting betaalt over je winst. Stel dat je jaarlijks €20.000 aan rente betaalt en je in de 37% belastingschijf valt, dan scheelt dat je €7.400 aan belasting.
• Afschrijving op vastgoed: Afhankelijk van het soort pand en de boekwaarde kun je afschrijvingen meenemen in je belastingaangifte, wat je netto winst verlaagt en dus je belastingdruk vermindert.
• Investeren in verduurzaming? Extra voordelen!: Wil je zonnepanelen op je bedrijfspand? Of je pand beter isoleren? Dan kun je in sommige gevallen profiteren van subsidies of extra belastingvoordelen, zoals de Energie-investeringsaftrek (EIA).

Wil je precies weten hoeveel voordeel jij kunt halen uit een hypothecair krediet? Laat je dan adviseren door een accountant of belastingadviseur.

Hypothecair krediet vs. consumptief krediet: wat is het verschil?

Veel ondernemers twijfelen tussen een hypothecair krediet en een consumptief krediet. Hier zijn de belangrijkste verschillen:

Wil je snel kapitaal zonder vast te zitten aan vastgoed? Dan is een zakelijk krediet misschien een betere optie.

Hoe bereken je een hypothecair krediet?

Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Dit hangt af van de marktwaarde van je pand en de loan-to-value (LTV).

Maximale lening = Marktwaarde vastgoed × LTV-percentage

• De LTV ligt meestal tussen de 60% en 80%
• Sommige financiers bieden tot 100% financiering, maar dan betaal je een hogere rente

Voorbeeldberekening:

• De marktwaarde van je pand is €500.000
• De financier biedt een LTV van 70%
• Je kunt maximaal €350.000 lenen

Hoe werkt een hypothecair krediet?

Een zakelijke hypotheek afsluiten is niet hetzelfde als een particuliere hypotheek aanvragen. Waar je bij een woonhuis vooral beoordeeld wordt op je inkomen en vaste lasten, kijkt een financier bij een hypothecair krediet veel breder: hoe rendabel is je bedrijf, wat is de waarde van het pand en hoe groot is het risico? Wil je weten hoe zo’n aanvraag verloopt en waar je op moet letten? We nemen je stap voor stap mee in het proces.

1. Waardebepaling van het vastgoed: hoeveel is je pand écht waard?

De eerste en misschien wel belangrijkste stap bij een hypothecair krediet is de waardebepaling van het bedrijfspand. Dit bepaalt niet alleen hoeveel je kunt lenen, maar ook hoeveel risico de financier loopt. Volgens de Autoriteit Financiële Markten (AFM) is een betrouwbare taxatie essentieel om overkreditering te voorkomen.

Een onafhankelijke taxateur voert een taxatie uit en kijkt onder andere naar:

• De locatie: Een bedrijfspand in de Randstad heeft een andere waardeontwikkeling dan een pand in een minder druk zakengebied.
• Het type vastgoed: Een kantoorpand, een bedrijfsloods of een horecapand? Het soort vastgoed bepaalt mede de financieringsmogelijkheden.
• De staat van het pand: Is er sprake van achterstallig onderhoud, of is het pand juist recent gerenoveerd? Dit kan invloed hebben op de waarde en financieringsmogelijkheden.
• De huuropbrengsten (indien van toepassing): Is het pand al verhuurd of heb je plannen om het te verhuren? Dan telt de verwachte huuropbrengst mee in de taxatie.

De taxatiewaarde bepaalt in grote lijnen het bedrag dat je kunt lenen. Maar hoeveel kun je precies financieren?

2. Hoeveel kun je lenen?

Bij particuliere hypotheken kun je vaak tot 100% van de woningwaarde lenen. Maar bij een hypothecair krediet werkt dat anders.

Over het algemeen kun je 60% tot 80% van de marktwaarde van het pand financieren. Dit heet de loan-to-value (LTV) en is een belangrijke graadmeter voor kredietverstrekkers. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico voor de financier – en dat heeft gevolgen voor de rente.

Sommige financiers bieden de mogelijkheid om tot 100% van de marktwaarde te financieren, maar dat brengt extra voorwaarden met zich mee:

• Een hogere rente, omdat de financier meer risico loopt.
• Mogelijke verplichte aflossingen om het risico over de jaren heen te verlagen.
• Extra zekerheden, zoals een persoonlijke borgstelling of een hoger eigen vermogen.

Heb je eigen middelen? Dan kan het lonen om een deel van het pand zelf te financieren. Dit verlaagt je rente en vergroot de kans op een goedkeuring van je aanvraag.

3. Kredietcheck en zakelijke beoordeling: hoe sterk staat je bedrijf?

Naast de waarde van het pand kijken financiers naar je bedrijf en financiële situatie. Ze willen zeker weten dat je de maandlasten kunt dragen en dat je bedrijf stabiel genoeg is om op lange termijn aan de betalingsverplichtingen te voldoen.

Hier zijn de belangrijkste factoren waar een financier naar kijkt:

• Je jaarcijfers en winstgevendheid: Een gezond bedrijf met stabiele winsten krijgt makkelijker een hypothecair krediet dan een onderneming die nog zoekende is.
• De sector waarin je actief bent: Een IT-bedrijf met een stabiel inkomen uit softwarediensten wordt als minder risicovol gezien dan een horecazaak, waar inkomsten sterk kunnen fluctueren.
• De stabiliteit van je cashflow: Hoe regelmatig komen je inkomsten binnen? Zijn er grote pieken en dalen? Financiers houden van voorspelbaarheid.
• Bestaande schulden en leningen: Als je al meerdere leningen hebt lopen, kan dat je kredietwaardigheid beïnvloeden.

Heb je een jong bedrijf zonder lang financieel trackrecord? Dan kan een extra borgstelling of persoonlijk vermogen nodig zijn om de financier over de streep te trekken. Voor meer informatie over zakelijke kredietwaardigheid kun je terecht bij de Kamer van Koophandel.

4. Rente en voorwaarden: waar moet je op letten?

De rente van een hypothecair krediet ligt meestal hoger dan bij particuliere hypotheken. Dit komt doordat zakelijke vastgoedfinancieringen risicovoller zijn en financiers dat risico doorberekenen in de rente.

Welke factoren bepalen je rente?

• De waarde van het pand: Hoe hoger het financieringspercentage ten opzichte van de waarde, hoe hoger de rente.
• De looptijd van de lening: Kortere looptijden hebben vaak lagere rentes, terwijl lange looptijden iets duurder kunnen uitvallen.
• Je bedrijfsresultaten: Hoe sterker je financiële positie, hoe gunstiger de rente die je krijgt.
• Het risico van de sector: Financiers beoordelen per sector hoe risicovol de lening is. Een horecapand financieren? Dat is lastiger dan een goed gelegen kantoorruimte of een bedrijfsloods.

Naast de rente kunnen er ook extra voorwaarden aan het hypothecair krediet worden verbonden, zoals:

• Een verplichte aflossing per maand of per jaar: Sommige financiers eisen dat een deel van de lening jaarlijks wordt afgelost om risico’s te verlagen.
• Beperkingen op het gebruik van het pand: In sommige gevallen mag je het pand niet zomaar verhuren of wijzigen zonder toestemming van de financier.
• Boetes bij vervroegd aflossen: Wil je tussentijds aflossen? Check dan of daar extra kosten aan verbonden zijn.

Wil je weten welke voorwaarden er bij jouw financiering horen? Vergelijk verschillende aanbieders en lees de kleine lettertjes goed door.

Waar moet je op letten bij een hypothecair krediet?

Een zakelijke hypotheek is een grote financiële verplichting. Hier zijn een paar belangrijke aandachtspunten:

1. Wat gebeurt er bij tussentijds aflossen?

Bij sommige hypothecaire kredieten betaal je een boete als je eerder aflost dan afgesproken. Check daarom altijd de voorwaarden als je verwacht dat je lening sneller wilt aflossen.

2. Is de rente vast of variabel?

Vaste rente geeft zekerheid over je maandlasten, maar een variabele rente kan voordeliger zijn als de rente daalt. Kijk goed naar de langetermijneffecten.

3. Heb je alternatieven?

Een hypothecair krediet is niet altijd de beste oplossing. Soms is het slimmer om te kiezen voor:

• Zakelijk krediet: Flexibeler en sneller af te lossen dan een hypotheek.
• Leaseconstructies: Vooral bij panden waarin veel apparatuur of machines nodig zijn.
• Werkkapitaalfinanciering: Als je extra liquiditeit nodig hebt voor operationele kosten.

Wil je weten welke financiering het beste bij jouw bedrijf past? Bekijk dan onze financieringsmogelijkheden bij BridgeFund.

Hoe verhoudt een hypothecair krediet zich tot andere financieringen?

Om een goed beeld te krijgen van de verschillen tussen een zakelijke hypotheek en andere financieringsvormen, hebben we de belangrijkste kenmerken op een rij gezet:

Wil je meer inzicht in welke financieringsvorm het beste past bij jouw bedrijf? Lees dan ook ons artikel over zakelijk krediet.

Is een hypothecair krediet iets voor jou?

Een hypothecair krediet kan een slimme zet zijn als je bedrijf klaar is voor de volgende stap. Het biedt je de mogelijkheid om vastgoed te kopen of je huidige pand beter te benutten, terwijl je profiteert van fiscaal voordeel en waardevermeerdering.

Maar let op: het is een langdurige financiële verplichting. Denk goed na over de voorwaarden, rente en alternatieve financieringsvormen voordat je de knoop doorhakt. Heb je vragen over zakelijke financiering? Bij BridgeFund helpen we je graag met de financieringsoptie die het beste past bij jouw situatie.